Achat / vente de biens

Je mets un bien en vente. Quels sont les diagnostics à faire réaliser ?

Dès la mise en vente, il convient de faire réaliser les diagnostics règlementaires pour que les clients potentiels aient une information précise quant à l’état du bien qu’ils envisagent d’acquérir, et éviter ainsi les problèmes futurs. A défaut il pourrait être reproché par l’acquéreur qu’une négociation soit menée sans qu’il ait connaissance de tous les éléments.

Ces diagnostics doivent donc être fournis ; ils ont pour objectif « d’informer » sans impliquer la réalisation systématique des travaux par le vendeur.

En revanche, le prix de vente doit tenir compte de ces diagnostics et donc des travaux qui doivent être effectués par l’acquéreur (ex. amélioration de l’installation électrique, mises aux normes…).

Dès lors, l’exigence légale d’être en possession de l’ensemble des diagnostics lors de la mise en vente d’un bien s’avère être une nécessité pour « BIEN VENDRE » en protégeant à la fois le Vendeur et l’Acquéreur.

Les diagnostics obligatoires

• AMIANTE, pour les permis de construire délivrés avant le 01.07.1997
• PLOMB, si le bien a été construit avant le 01.01.1949
• TERMITES, selon arrêté préfectoral
• PERFORMANCE ENERGETIQUE .
• MESURAGE « LOI CARREZ », si le bien vendu est en copropriété
• GAZ, si l’installation a plus de 15 ans
• ELECTRICITE, si l’installation a plus de 15 ans
• ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES, selon arrêté préfectoral.
• ASSAINISSEMENT, si le logement est non raccordé au tout à l’égout.

Quelques clés pour réussir à vendre sa maison ou son appartement

Une poignée de secondes : c'est le temps nécessaire pour déclencher le coup de coeur d'un acheteur pour une maison ou un appartement. Et en moins de deux minutes, ledit acheteur sait s'il souhaite poursuivre la visite ou pas. Une mauvaise impression, une ambiance trop marquée qui ne plaît pas ou une simple déception par rapport à l'annonce suffisent à faire fuir.
Pour faciliter la vente d'un bien immobilier et aider ce fameux coup de coeur à naître lors des visites, il est important de présenter une maison dans un état quasi impeccable et sans travaux à faire, ou presque.

Halte aux encombrants !

L'impression d'étouffer dans une maison décourage vite les visiteurs. En entrant dans une maison ou un appartement rempli de meubles qui ne lui appartiennent pas, l'acheteur a du mal à imaginer où se placeront les siens. Et donc à se projeter dans les pièces. Il peut aussi penser que les meubles présents cachent de mauvaises surprises : une moquette défraîchie sous le tapis, une tâche d'humidité derrière le cadre, une trace d'usure dissimulée par le canapé... L'idée est donc de désencombrer : débarasser la maison des meubles qui ne vous servent plus ou trop marqués.

Le grand rangement

Plus que du simple bon sens, ranger le bien immobilier à vendre est une priorité. Autant qu'une maison sale, une maison en bazar donne vite mauvaise impression. Lors de la visite, l'acheteur va penser, même si ce n'est pas forcément le cas, que vous ne savez pas tenir une maison et donc pas l'entretenir... On pense donc à ranger toute la maison.

Un bon rafraichissement

Même si ce n'est pas le printemps, un grand ménage et nettoyage s'impose. On y pense en arrivant dans une nouvelle maison, moins en partant... Or, un bien immobilier propre paraît sain, donc bien entretenu. Et inversement, une maison sale donne une image délabrée. On passe donc la maison de fond en combles et on s'y tient le temps des visites. L'autre geste réflexe, c'est de donner un coup de peinture si besoin. Un mur un peu vieilli peut avoir une seconde jeunesse peint en blanc ou dans un ton clair. Rappel de l'hygiène et de la propreté, le blanc est une couleur qui plaît à tous.

Les droits du locataire sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989.

Lorsqu'un propriétaire veut vendre son bien immobilier, il peut se trouver dans plusieurs situations : vendre un logement occupé, c'est-à-dire loué ou bien vendre après une location. Pour effectuer la vente d'un logement loué, la loi est très rigoureuse : les droits du locataire sont importants.

Vente logement loué : donner un congé pour vendre

Pour vendre un appartement en location, le propriétaire doit obligatoirement attendre que le bail soit arrivé à son terme.
Préavis de 6 mois : le vendeur doit envoyer au locataire un congé pour vendre 6 mois avant la fin de son bail, jour pour jour :

• Le congé pour vendre est assimilé à une offre de vente au locataire.
• Attention, si ce préavis de 6 mois n'est pas respecté, le bail peut être renouvelé automatiquement sur demande du locataire.

En cas de congé pour vendre, le locataire peut libérer le logement quand il le souhaite durant la période des 6 mois : il ne devra payer que les loyers des mois occupés.
Après le départ du locataire, le propriétaire peut relouer le bien s'il ne parvient pas à le vendre.

Pour réaliser une vente d'un logement loué, le propriétaire peut en informer le locataire de deux façons :

• Par l'envoi d'une lettre en recommandé avec accusé de réception (le délai des 6 mois débute à la date de première présentation de la lettre RAR).
• Par huissier.

Le propriétaire doit avertir tous les titulaires du bail individuellement.

Pour être valide, le congé pour vendre doit obligatoirement contenir certaines informations :

• Les 5 premiers alinéas de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.
• Le prix de vente du bien.
• Les conditions de vente.
• Les conditions de paiement du prix de vente.
• Le règlement de propriété (pour un appartement).

Droit de préemption pour une vente d'un logement loué

Lorsqu'il reçoit un congé pour vendre, le locataire a la priorité pour se porter acquéreur du bien avant que le bien soit effectivement proposé à la vente : c'est ce que l'on appelle le droit de préemption..

Conditions et délais :

• S'il souhaite acheter le bien, le locataire doit le faire savoir dans les 2 premiers mois du préavis de 6 mois du propriétaire. Au-delà de ce délai, le bien est considéré comme refusé par le locataire.
• Ensuite, le locataire dispose de 2 mois pour signer l'acte de vente (ou 4 mois en cas de demande d'un crédit). Au-delà, la vente cesse définitivement.
• Si le délai de réalisation de la vente est plus long que celui de la fin du bail, la location est prolongée jusqu'à la signature de l'acte définitif de vente.

Le locataire peut bénéficier d'un 2e droit de préemption lorsque le propriétaire propose la vente de son bien à un tiers dans des conditions plus favorables que celles mentionnées dans le congé pour vendre :

• Ces nouvelles conditions doivent être obligatoirement spécifiées au locataire (par un notaire ou par le propriétaire).
• Le locataire a 1 mois pour reprendre la main sur l'acquisition (même s'il y a un autre acquéreur).
• Ensuite, le locataire dispose de 2 mois pour signer l'acte de vente (ou 4 mois en cas de demande d'un crédit). Au-delà, la vente cesse définitivement.