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ALUR : le contrat type de syndic

Le modèle de contrat type de syndic prévu par la loi ALUR ainsi que la liste des
prestations particulières facturables en plus du forfait s’appliqueront aux contrats conclus
ou renouvelés après le 1er juillet 2015.

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Mesures longtemps attendues, la fixation du modèle de contrat type que les syndics devront proposer en application de la loi ALUR ainsi que la détermination de la liste des prestations particulières ouvrant droit à une rémunération spécifique, complémentaire à la somme due au titre du forfait, sont finalement parues au Journal officiel du 28 mars dernier (◆ D. no 2015-342, 26 mars 2015 : JO, 28 mars).

Le texte a fait l’objet d’un avis du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI), instance créée par la loi ALUR, composée majoritairement de représentants des professionnels de l’immobilier mais également de représentants des consommateurs choisis parmi les associations agréées. Il fera ensuite l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision.

Le décret sera applicable aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015 (◆ D. n° 2015-342, 26 mars 2015, art. 3). Dans la mesure où la plupart des assemblées de copropriétaires se tiennent avant le 30 juin de chaque année, syndics et copropriétaires auront souvent jusqu’au printemps prochain pour se familiariser avec les nouvelles dispositions. C’est qu’en effet, l’article 14- 1 de la loi de 1965 impose la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel dans les 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent et généralement, ce dernier tombe le 31 décembre.

Il est précisé, inspiration consumériste oblige, que le contrat devra être rédigé en caractère dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit (◆ D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 29 mod. par D. n° 2015-342, 26 mars 2015, art. 1er).

Contenu du contrat type

Le contrat type a indéniablement une vertu pédagogique car il rappelle aux parties certaines possibilités que la loi leur offre ou quelques-unes des obligations qui leur incombent.

Après la comparution des parties au contrat, un préambule mentionne que les articles 1984 et suivants du code civil relatifs au mandat s’appliquent de façon supplétive à la convention. Il y est indiqué que le syndic professionnel est soumis à la loi Hoguet mais également à un code de déontologie qui reste à établir. Il est ensuite rappelé que les syndics ne peuvent percevoir des rétrocommissions de la part d’entreprises en contrepartie de la passation de contrats et marchés avec les syndicats de copropriétaires dont ils sont mandataires (◆ D. no 72-678, 20 juill. 1972, art. 66 ◆ Rép. min. no 19169 : JO Sénat Q, 17 mai 2012, p. 1280).

Le modèle est ensuite divisé en dix points principaux :

  1. missions du syndic qui renvoie à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
  2. durée du mandat où la durée doit bien sûr être précisée, avec une date de début et une date de fin. Un renvoi précise qu’elle ne peut être supérieure à 3 ans. L’attention est attirée sur le fait que le contrat ne peut être renouvelé par tacite reconduction ;
  3. révocation du syndic : il est mentionné qu’elle doit intervenir à la majorité absolue et pour un motif légitime. Conformément à ce qui résulte de la loi ALUR, il est indiqué que la délibération de désignation d’un nouveau syndic en assemblée vaut révocation de l’ancien à compter de la prise de fonction du nouveau ;
  4. fiche synthétique de copropriété : cette fiche est une création de la loi ALUR, elle devra regrouper les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. L’obligation de l’établir entrera en vigueur au plus tôt le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots. Son contenu n’est pas encore défini. Il est rappelé que cette obligation ne s’appliquera pas aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation (par exemple des centres commerciaux, des bâtiments à usage exclusif de bureaux) ;
  5. rémunération du syndic professionnel (v. ci-dessous) ;
  6. défraiement et rémunération du syndic non professionnel : il est possible de lui verser le remboursement des frais nécessaires engagés ainsi qu’une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété. La rétribution peut être fixée selon un forfait annuel, selon un coût horaire ou d’autres modalités laissées au choix des parties ;
  7. frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires : trois types de prestations pour lesquelles la tarification pratiquée doit être indiquée, sont visées. Il y a d’abord les frais de recouvrement (mise en demeure par lettre recommandée AR, relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution ou de mainlevée d’hypothèque, dépôt d’une requête en injonction de payer, constitution de dossier à transmettre à l’auxiliaire de justice ou suivi du dossier transmis à l’avocat mais, dans ces deux dernières situations, seulement en cas de diligences exceptionnelles), il s’agit ensuite des frais et honoraires liés aux mutations (certificat de l’article 20, opposition, état daté dont le montant maximum n’a pas encore été fixé par décret ainsi que le prévoit la loi ALUR) et enfin des frais de délivrance des documents sur support papier (copie du carnet d’entretien, copie des diagnostics techniques...) ;
  8. copropriété en difficulté : il est rappelé que la désignation d’un administrateur provisoire entraîne la cessation de plein droit et sans indemnité du contrat de syndic (◆ L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1, al. 2, mod. par L. no 2014-366, 24 mars 2014, art. 64, I, 1o) ;
  9. compétence : le contrat indique que les litiges nés de l’exécution du contrat de syndic sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble ;
  10. reddition de compte : le contrat prévoit sa date annuelle ou la périodicité selon laquelle elle interviendra ;